hero-flemingsberg

Lagen om uthyrning av egen bostad

Så här fungerar lagen om uthyrning av egen bostad som trädde i kraft 1 februari 2013

    • gäller bara villor, äganderätter och bostadsrätter
    • gäller endast ett (1) objekt
    • gäller privatperson som hyr ut
    • har en reglering om vad den högsta hyran kan få vara
    • båda parter kan begära ändrade villkor vid hyresnämnden efter kontakt med motparten
    • innebär att det inte är möjligt att få tillbaka hyra som varit hög i efterhand.
    • Uppsägning är 1 månad för hyresgästen (alltid) och 3 månader för hyresvärden (om ej längre i avtal).
    • besittningsrätt gäller ej (undantag kan finnas)
    • för övriga regler om hyresförhållandet gäller hyreslagen (t ex skötsel av bostaden)

Hyresgästen och Hyresvärden får fritt komma överens om en hyresnivå, men om hyran påtagligt överskrider kapitalkostnaden (skälig avkastningsränta) och driftkostnaden för bostaden så kan Hyresnämnden fastställa en lägre hyra. Maxnivån för en månadshyra fastställs genom att räkna ut en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde och lägga samman detta med driftkostnaderna.

Från och med 1 februari 2013 kan man bara få tillbaka hyra om man hyr en hyresrätt. För avtal som ingåtts innan lagen trätt i kraft så gäller Hyreslagen (Jordabalken, 12 kapitlet)

Huvudregeln för all uthyrning är fortfarande Hyreslagen (Jordabalken 12 kapitlet). Den beskriver b.l.a hur hyresgästen får använda bostaden och vad som händer om något går sönder i lägenheten.

Lagen om uthyrning av egen bostad innebär ett undantag från hyreslagen. Lagen gäller bara för villor, äganderätter och bostadsrätter ägda av privatpersoner. Hyran vid privatuthyrning ska beräknas på bostadens marknadsvärde och inte på ägarens lånebild. Alltså beräknas hyran utifrån dagens prisbild av bostaden vid en eventuell försäljning. Hyran ska beräknas på en skälig avkastningsränta utefter ett riktmärke på upp till 4%

Hyresgästen har inte besittningsrätt för denna typ av uthyrning. Däremot så har hyresgästen alltid rätt att säga upp hyreskontraktet med kortare tid än för hyreslagen som är 3 månader. Enbart en månads uppsägningstid tillämpas för hyresgästen vid uthyrning enligt lagen om uthyrning av egen bostad. Däremot har Hyresvärden alltid minst tre månaders uppsägningstid eller längre om parterna avtalat om detta.

Räkna ut marknadsliknande hyra

Hyresgästen och Hyresvärden får fritt komma överens om en hyresnivå, men om hyran påtagligt överskrider kapitalkostnaden (ungefär räntan) och driftkostnaden (till exempel avgift till bostadsförening) för bostaden så kan Hyresnämnden fastställa en lägre hyra. Maxnivån för en månadshyra fastställs genom att räkna ut en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde och lägga samman detta med driftkostnaderna.

Så här beskrivs det i lagen;

Kapitalkostnaden – Bostadens marknadsvärde (försäljningsvärde vid tidpunkten) multipliceras med skälig avkastningsränta (upp till 4%) och delas sedan i tolv månader för att få fram kapitalkostnaden per månad. Uträkning av kapitalkostnaden styrs inte till uthyrarens verkliga kostnader. Det spelar alltså ingen roll om bostaden är belånad och faktiskt är belastad med räntekostnader eller ej.

Bostadens marknadsvärde – priset på bostaden om den skulle säljas idag.

Skälig avkastningsränta – ränta på kapitalvärdet. Idag ligger riktvärdet på 0,04 för vad som är skäligt.

Driftkostnader – fasta och rörliga kostnader vid användning av bostaden, till exempel avgift till bostadsrättsförening, slitage av möbler, kostnad för el, bredband, vatten etc. Här ska de faktiska kostnaderna användas.

Exempel på uträkning av hyra för en bostad värderad till 3 miljoner:
Bostadens marknadsvärde x skälig avkastningsränta /12 månader + driftkostnader
= Max nivån av marknadsliknande hyran

Bostadens marknadsvärde:     3 miljoner
Skälig avkastningsränta:          4% = 120,000 kr/år = 10,000 kr / mån
Drift om det ingår i hyra:           2000 kr / mån
Fullt möblerat:                          15% av hyran = 1500 kr/mån

I ovanstående räkneexempel för en bostad värd 3 miljoner kan hyran bli 13,500 kr vid uthyrning enligt lagen om uthyrning av egen bostad.

Från och med 1 februari 2013 så kan man bara få tillbaka hyra om man t ex hyr en hyresrätt