hero-flemingsberg

Frågor & svar

Vilka regler gäller för uthyrning av min bostad?

Sedan den 1 februari 2013 finns en ny lag om uthyrning av egen bostad, ”privatuthyrningslagen”. Det innebär att det finns två olika regelsystem för uthyrning. Det som skiljer dem åt är bland annat reglerna om besittningsskydd, hur hyra ska beräknas och vilken uppsägningstid som gäller. För all uthyrning gäller fortfarande reglerna i hyreslagen om bland annat hur hyresgästen får använda lägenheten och vad som händer om något går sönder i bostaden.

Om uthyrningen gäller en bostad som uthyraren äger (t.ex. bostadsrätt eller villa) kan reglerna i privatuthyrningslagen gälla framför hyreslagen. Om uthyrningen gäller en hyresrätt eller om hyresvärden redan hyr ut ett objekt enligt privatuthyrningslagen gäller reglerna i Hyreslagen.

 

Uppsägningsregler

Reglerna om uppsägningstid skiljer sig åt beroende på vilken typ av uthyrning som avtalet gäller. Som en allmän regel gäller att uppsägning av ett hyresavtal ska ske till ett månadsskifte. Om tre månaders uppsägningstid gäller innebär det att en uppsägning som sker i mitten av en månad får till följd att hyresavtalet upphör vid det månadsskifte som infaller minst tre månader efter uppsägningen gjordes. Observera att det kan finnas särskilda krav i hyreslagen på hur uppsägning ska ske.

 

Besittningsskydd

Besittningsskydd innebär att en hyresgäst inte utan vidare är skyldig att flytta den dag som står i uppsägningen utan har rätt att bo kvar även om uthyraren har sagt upp hyresavtalet. Uthyraren behöver ha särskilda skäl för att en hyresgäst med besittningsskydd ska vara skyldig att flytta.

Reglerna om besittningsskydd skiljer sig åt beroende på vilken typ av uthyrning som avtalet gäller.

Samtycke från fastighetsägaren

Om en lägenhet hyrs ut i andra hand utan fastighetsägarens/bostadsrättsföreningens samtycke eller hyresnämndens tillstånd kan uthyraren i värsta fall förlora rätten till lägenheten.

Frågor & svar

Uthyrning - Hyresrätt

Hyreslagen gäller i det fall man hyr ut sin hyreslägenhet, alltså ett förstahandskontrakt. Den gäller även om man hyr ut fler än 1 bostad enligt “privatuthyrningslagen” eller om man hyr ut i kommersiellt syfte

En hyresgäst av en hyreslägenhet får inte hyra ut sin bostad i andra hand utan fastighetsägarens samtycke och tillstånd. Om fastighetsägaren vägrar lämna samtycke kan hyresnämnden lämna tillstånd till uthyrningen. Tillstånd från hyresnämnden ska lämnas om den som vill hyra ut på grund av ålder, sjukdom, tillfälligt arbete eller studier på annan ort, längre utlandsvistelse, särskilda familjeförhållanden m.m. har beaktansvärda skäl för uthyrningen.

Fastighetsägaren kan dock motsätta sig att en lägenhet hyrs ut om fastighetsägaren har en befogad anledning, t.ex. om hyresgästen som uthyraren vill hyra ut till tidigare har betett sig på ett störande sätt eller om man tidigare hyrt ut vid flera tillfällen.

Om en lägenhet hyrs ut i andra hand utan fastighetsägarens samtycke eller hyresnämndens tillstånd kan uthyraren i värsta fall förlora rätten till lägenheten.

Kortfattat kan man säga att den hyra man har som förstahandshyresgäst gäller som hyra vid andrahandsuthyrning.

Om en bostad hyrs ut möblerad kan en summa läggas till hyran för möblerna. För att räknas som möblerad ska bostaden vara tillräckligt möblerad för att det ska gå att bo där utan att hyresgästen tvingas ta dit egna möbler.

En skälig summa att lägga till för möbler är cirka 10 – 15 % av hyran

.

Om uthyrning sker enligt hyreslagen gäller som huvudregel att om uthyraren kan säga upp hyresavtalet med en uppsägningstid om minst tre månader. Det är möjligt för parterna att avtala om att en längre uppsägningstid ska gälla vid uthyrarens uppsägning, men inte kortare.

Om hyresgästen vill säga upp avtalet gäller enligt hyreslagen att hyresgästen kan säga upp hyresavtalet med som längst tre månaders uppsägningstid. Det är möjligt för parterna att avtala om att hyresgästen ska ha rätt att säga upp avtalet med en kortare uppsägningstid, men inte med längre uppsägningstid än tre månader.

Avtal som ingåtts för bestämd tid upphör automatiskt att gälla vid hyrestidens utgång, om inte parterna avtalat om annat. Men om hyresförhållandet har varat mer än nio månader i följd måste avtalet alltid sägas upp för att upphöra att gälla och i sådana fall ska uppsägning ske med minst tre månaders uppsägningstid om det är uthyraren som säger upp avtalet medan det är möjligt att avtala om kortare uppsägningstid för hyresgästen.

Enligt hyreslagen får en hyresgäst besittningsskydd när hyresförhållandet har varat längre än två år i följd. Hyresgästen får dock som regel inte bo kvar om uthyraren själv ska flytta tillbaka till lägenheten. Besittningsskyddet gäller bara gentemot uthyraren, vilket innebär att den som hyr i andra hand aldrig får besittningsskydd gentemot fastighetsägaren.

Om man vet att uthyrningen kommer att pågå under längre tid än två år i följd, kan det vara lämpligt att redan från start avtala bort besittningsskyddet genom att uthyraren och hyresgästen i en särskild handling kommer överens om att hyresgästen inte ska ha något besittningsskydd. Oftast kräver hyresvärden redan från första uthyrningsdagen att denna bilaga ska skrivas så en rekommendation är att även skriva detta avtal som en bilaga till avtalet redan från start. (Separat bilaga som heter Avstående från besittningsskydd)

Om uthyrningen pågår mer än 4 år ska även avtal om att besittningsskyddet är frånsagt från andrahandshyresgästen godkännas av hyresnämnden

När uthyrnings v en hyreslägenhet sker gäller som huvudregel att uthyraren kan säga upp hyresavtalet med en uppsägningstid om minst tre månader. Det är möjligt för parterna att avtala om att en längre uppsägningstid ska gälla vid uthyrarens uppsägning, men inte kortare.

Om hyresgästen vill säga upp avtalet gäller enligt hyreslagen att hyresgästen kan säga upp hyresavtalet med som längst tre månaders uppsägningstid. Det är möjligt för parterna att avtala om att hyresgästen ska ha rätt att säga upp avtalet med en kortare uppsägningstid, men inte med längre uppsägningstid än tre månader.

Avtal som ingåtts för bestämd tid upphör automatiskt att gälla vid hyrestidens utgång, om inte parterna avtalat om annat. Men om hyresförhållandet har varat mer än nio månader i följd måste avtalet alltid sägas upp för att upphöra att gälla och i sådana fall ska uppsägning ske med minst tre månaders uppsägningstid om det är uthyraren som säger upp avtalet medan det är möjligt att avtala om kortare uppsägningstid för hyresgästen.

Det är alltid förstahandshyresgästen som är ytterst ansvarig för att lägenheten sköts, att den som bor i lägenheter sköter sig och att hyran betalas i tid. Det betyder att om en andrahandshyresgäst inte sköter sitt åtagande som hyresgäst är det förstahandshyresgästens ansvar gentemot fastighetsägaren om något missköts. Alltså är alltid den som hyr ut sin lägenhet fullt ansvarig för dem som bor och hyr

Viktigt som uthyrare (förtshandshyresgäst) är alltså att känna till sin hyresgäst väl. Att begära kreditupplysningar, arbetsgivarintyg och referenser är därför en självklarhet som uthyrare.

Uthyrning - Egenägd bostad (bostadsrätt, villa, radhus)

Svaret är Ja, en ägare av en bostadsrätt får inte hyra ut sin bostad i andra hand utan bostadsrättsföreningens samtycke. Om bostadsrättsföreningen vägrar lämna samtycke kan hyresnämnden lämna tillstånd till uthyrningen. Tillstånd från hyresnämnden ska lämnas om den som vill hyra ut på grund av ålder, sjukdom, tillfälligt arbete eller studier på annan ort, längre utlandsvistelse, särskilda familjeförhållanden m.m. När det gäller bostadsrätt gäller den lite lägre graden av skäl och här säger lagen att endast skäl ska finnas för uthyrning. Dock finns det även ofta i föreningens stadgar ytterligare regler om vad som ska gälla vid tillåtelse av andrahandsuthyrning. Exempel på sådana tillägg kan vara längdangivelser på själva uthyrningen eller att en viss procent av lägenheterna i en föreningen inte får vara uthyrd samtidigt.

Bostadsrättsföreningen kan också motsätta sig att en lägenhet hyrs ut om bostadsrättsföreningen har en befogad anledning, t.ex. om hyresgästen som uthyraren vill hyra ut till tidigare har betett sig på ett störande sätt eller man har haft fler tidigare uthyrningar.

Om en lägenhet hyrs ut i andra hand utan fastighetsägarens/bostadsrättsföreningens samtycke eller hyresnämndens tillstånd kan uthyraren i värsta fall förlora rätten till lägenheten.

Privatuthyrningslagen gäller när någon upplåter en bostad för annat än fritidsändamål. Det ska handla om en bostad som uthyraren äger direkt eller indirekt, till exempel en villa, en ägarlägenhet eller en bostadsrätt.

Privatuthyrningslagen gäller även när en del av bostaden hyrs ut, till exempel ett möblerat eller omöblerat rum.

Privatuthyrningslagen gäller inte när:

  • en hyresrätt hyrs ut i andra hand
  • syftet med uthyrningen är att hyresgästen ska använda lägenheten för fritidsändamål
  • uthyrningen sker i näringsverksamhet
  • hyresavtalet har ingåtts före den 1 februari 2013.

Om någon hyr ut två lägenheter gäller privatuthyrningslagen bara för den första uthyrningen. Den som hyr ut mer än två lägenheter anses normalt bedriva uthyrning i näringsverksamhet och lagen om uthyrning av egen bostad gäller då inte för någon av upplåtelserna.

Vid uthyrning enligt privatuthyrningslagen får uthyraren ta ut en kostnadsbaserad hyra. Den kostnadsbaserade hyran ska inte vara påtagligt större än summan av kapitalkostnaden och driftskostnaden för bostaden.

Kapitalkostnaden beräknas som en skälig årlig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde. Avkastningsräntan är normalt sett skälig om den ligger ett par procent över Riksbankens referensränta. Räntan är inte kopplad till uthyrarens faktiska kostnader utan är en uppskattad kostnad efter bostadens marknadsvärde och alltså inte på det kapital man har bundet. Alltså saknar det betydelse om den som hyr ut bostaden har lånat pengar för att köpa bostaden.

Med driftskostnader menas kostnader som uthyraren har för att inneha bostaden i det skick den hyrs ut. Sådana kostnader kan t.ex. vara avgift till bostadsrättsförening och kostnader för el och bredband. Om boendet hyrs ut möblerat kan ersättning för möbelslitage också tas ut.

Till skillnad från kapitalkostnaden som beräknas enligt en schablon är driftskostnadsdelen kopplad till uthyrarens faktiska kostnader.

Enligt privatuthyrningslagen får hyresgästen inte något besittningsskydd. Något avtal om avstående från besittningsskydd behövs alltså inte vid sådan uthyrning.

Vid uthyrning som omfattas av privatuthyrningslagen kan uthyraren säga upp ett tillsvidareavtal med tre månaders uppsägningstid. Det är möjligt för parterna att avtala om att en längre uppsägningstid ska gälla vid uthyrarens uppsägning, men inte kortare.

Hyresgästen kan alltid säga upp hyresavtalet med en månads uppsägningstid. Detta gäller även när längre uppsägningstid har avtalats eftersom lagen är tvingande till hyresgästens förmån.

Ett tidsbestämt avtal upphör utan uppsägning vid hyrestidens utgång. Om parterna ändå har avtalat uppsägningstid måste uthyraren säga upp avtalet för att det ska upphöra att gälla. Uppsägningstiden blir då tre månader även om parterna skulle ha avtalat kortare uppsägningstid. Hyresgästen däremot behöver inte säga upp avtalet för att avtalet ska upphöra vid kontraktstidens utgång.

Ett tidsbestämt avtal kan sägas upp i förtid och på så vis avslutas innan kontraktstidens utgång. Uthyraren ska i sådant fall iaktta tre månaders uppsägningstid och hyresgästen ska iaktta en månads uppsägningstid. Rätten att säga upp i förtid gäller i alla situationer. Det krävs alltså inga speciella skäl.

Det är alltid bostadsrätts innehavaren som är ytterst ansvarig för att lägenheten sköts och att den som bor i lägenheter sköter sig och att hyran betalas i tid. Det betyder att om en andrahandshyresgäst inte sköter sitt åtagande som hyresgäst är det bostadsrätts innehavaren som ansvar gentemot bostadsrättsföreningen om något missköts. Det innebär att det alltid är den som hyr ut sin lägenhet som är fullt ansvarig för dem som bor och hyr.

Viktigt som uthyrare (lägenhetsinnehavare) är med andra ord att känna till sin hyresgäst väl. Att begära kreditupplysningar, arbetsgivarintyg och referenser är därför alltid en självklarhet som uthyrare.

Uthyrning - Rum

När du enbart hyr ut ett rum i din lägenhet behövs inget formellt godkännande. Detta förutsätter dock att du själv bor kvar i lägenheten under tiden rummet är uthyrt. Du kan därmed inte enbart hyra ut ett rum och själv inte bo i lägenheten utan att behöva ansöka om tillstånd för andrahandsuthyrning.

Vid uthyrning av rum finns det i praktiken två hyreslagar att ta ställning till. Dels är det hyreslagen som gäller för dig som hyr ut rum i hyreslägenhet och dels är det privatuthyrninslagen som gäller för dig som hyr ut rum i bostad du äger eller som andelsägare i bostadsrätt.

Privatuthyrningslagen

Om du har en bostadsrätt eller villa är det privatuthyrningslagen som styr vad du kan ta i hyra. Hyran styrs av marknadsvärdet på bostaden samt driftskostnaden. Detta kallas att hyran är kostnadsbaserad. Den kostnadsbaserade hyran ska inte vara påtagligt större än summan av kapitalkostnaden och driftskostnaden för bostaden och proportion till ytan av bostaden.

Hyreslagen

Om du hyr ut rum i en hyresrätt är det hyreslagen som gäller och då skall hyran ligga i proportion till vad du själv har i hyra per kvadratmeter. Du kan lägga på ca 10% om rummet är möblerat och om det ingår tillgång till fler rum.

Att hyra ut enbart ett rum eller del av lägenhet innebär att man hyr ut enligt “privatuthyrningslagen” och innebär att hyresgästen inte kan få någon besittningsrätt

Här gäller i praktiken två olika hyreslagar beroende på i vilken typ av bostad du hyr ut rum.

Hyreslagen

Hyr du ut rum i en hyreslägenhet så gäller hyreslagen vilket innebär att ett löpande avtal kan sägas upp ömsesidigt med 3 månaders varsel.

Hyresavtal som ingås för bestämd tid upphör att gälla vid hyrestidens utgång, om inte annat har avtalats.

Privatuthyrningslagen

Hyr du ut ett rum i en egenägd bostad eller bostadsrätt gäller privatuthyrningslagen. Det innebär att du som uthyrare har 3 månaders uppsägningstid och hyresgästen har 1 månads uppsägningstid.

Hyresavtal kan även ingås på bestämd tid och då upphör avtalet vid överenskommet datum. Det finns dock undantag vid exempelvis längre uthyrning än 9 månader då en uppsägning rekommenderas från hyresvärden.

 

Uthyrning - Fritidshus

Detta beror på om uthyrningen sker för fritidsändamål eller inte. Vad som definieras som fritidsändamål är inte klarlagt utan det är syftet med uthyrningen som är avgörande. Om uthyrningen sker under en kortare period t.e.x under sommaren som semester bostad torde de anses som fritidsändamål med längre uthyrningar inte skulle göra det. Om fritidshuset hyrs ut för fritidsändamål blir hyreslagen tillämplig och om fritidshuset inte hyrs ut för fritidsändamål blir istället lagen om uthyrning av egen bostad tillämplig.

Vid uthyrning av fritidshus finns det i praktiken två hyreslagar att ta ställning till. Dels är det hyreslagen som gäller för dig som hyr ut i syftet som fritidsändamål och dels är det privatuthyrninslagen som gäller för dig som hyr ut fritidshus som anses som boende.

När man hyr ut sitt fritidshus för fritidsändamål är det hyreslagen som gäller. Besittningsskydd får någon som hyr ett boende för fritidsändamål efter 9 månader. Ni kan dock avtala bort besittningsskydd i en särskild handling “Överenskommelse om avstående från besittningsskydd”. Hyresavtal som ingås på bestämt tid och inte är längre än 9 månader upphör att gälla vid hyrestidens utgång. Om en hyresgäst har besittningsskydd eller inte beror alltså på om uthyrningen gäller ett fritidshus för fritidsändamål eller inte. Det är alltså syftet som avgör och styr vilken lag som gäller. Om du är osäker är det bra att upprätta bilagan om avstående från besittningsskydd.

Här gäller i praktiken två olika hyreslagar beroende på i vilken typ av bostad du hyr ut rum.

Hyreslagen

Hyr du ut rum i en hyreslägenhet så gäller hyreslagen vilket innebär att ett löpande avtal kan sägas upp ömsesidigt med 3 månaders varsel.

Hyresavtal som ingås för bestämd tid upphör att gälla vid hyrestidens utgång, om inte annat har avtalats.

Privatuthyrningslagen

Hyr du ut ett rum i en egenägd bostad eller bostadsrätt gäller privatuthyrningslagen. Det innebär att du som uthyrare har 3 månaders uppsägningstid och hyresgästen har 1 månads uppsägningstid.

Hyresavtal kan även ingås på bestämd tid och då upphör avtalet vid överenskommet datum. Det finns dock undantag vid exempelvis längre uthyrning än 9 månader då en uppsägning rekommenderas från hyresvärden.

 

Övrigt att tänka på

Som uthyrare av sin bostad är det alltid du som är ytterst ansvarig för att regler och ordning sköts gentemot hyresvärd eller förening. Likaväl vill du att ditt hus eller egenägda radhus ska skötas under tiden du hyr ut.

Som uthyrare är man mån om att ens bostad sköts och underhålls på det sätt man kommit överens om. Det är viktigt att kontrollera vem man tänkt hyra ut till och att vem som ska bo i ens bostad. Ta som vana att göra en ordentlig bakgrunds kontroll och då både ekonomiskt och socialt. En dålig bakgrundskontroll kan få tråkiga folder och dyra kostnader.

Ta som regel att kontrollera ekonomisk status, inkomst, arbete och gärna referenser. På nätet och via dem sociala medierna kan man ofta söka information och få rätt uppfattning om vem personen eller personerna är som man tänkt hyra ut till.

Tänk på att besiktiga och dokumentera din bostad innan du hyr ut. Gör ett besiktningsunderlag och dokumentera rum för rum. Beskriv varje rum och anteckna eventuella skador och komplettera med bilder. Tänk på att beskriva eventuella sådant som eventuellt antal hål i väggar, om det är tapet eller målat. Finns det eventuella skador på golv, när senast var det eventuellt renoverat, hur gamalt är ytskiktet.  Bra att skriva att varje del man besiktigar är utan anmärkning om så är fallet. Låt sedan hyresgästen signera dokumenten för att denna har godkänt besiktningen.

När sedan hyresgästen flyttar från bostaden är det du som hyresvärd som ytterst måste hålla i bevisbördan för att du ska kunna styrka någon ersättning.

Skriv även i besiktningen att städning enligt normen för “flyttstädning” är godkänd vid överlämning till hyresgäst

Om du hyr ut din bostad med möbler eller andra tillbehör, glöm då inte att upprätta en inventarieförteckning. Allt som inte är antecknat har du vid återlämning svårt att bevisa fanns i din bostad vid uthyrning. Viktigt att ni båda signerar dokumentet. Finns i butiken som bilaga

Viktigt är att du behåller din egen bostadsförsäkring som uthyrare. i den ska även ingå dina eventuella inventarier som du hyr ut. Viktigt är också att även hyresgästen tecknar en egen hemförsäkring.

Skatt skall redovisas i som inkomst kapital.Du får göra ett schablonavdrag vid uthyrning.

Schablonavdraget är 40 000 kr. Två makar som gemensamt hyr ut en bostad kan göra avdrag med 20 000 kr för var.

Du får dessutom göra avdrag för den avgift eller hyra du själv betalar för den del du hyr ut, om du bor i bostadsrätt eller hyresrätt. Vid uthyrning av småhus får du avdrag med 20 % av hyresintäkten, utöver schablonavdraget.