En hyresgäst av en hyreslägenhet får inte hyra ut sin bostad i andra hand utan fastighetsägarens samtycke och tillstånd. Om fastighetsägaren vägrar lämna samtycke kan hyresnämnden lämna tillstånd till uthyrningen. Tillstånd från hyresnämnden ska lämnas om den som vill hyra ut på grund av ålder, sjukdom, tillfälligt arbete eller studier på annan ort, längre utlandsvistelse, särskilda familjeförhållanden m.m. har beaktansvärda skäl för uthyrningen.

Fastighetsägaren kan dock motsätta sig att en lägenhet hyrs ut om fastighetsägaren har en befogad anledning, t.ex. om hyresgästen som uthyraren vill hyra ut till tidigare har betett sig på ett störande sätt eller om man tidigare hyrt ut vid flera tillfällen.

Om en lägenhet hyrs ut i andra hand utan fastighetsägarens samtycke eller hyresnämndens tillstånd kan uthyraren i värsta fall förlora rätten till lägenheten.

Kortfattat kan man säga att den hyra man har som förstahandshyresgäst gäller som hyra vid andrahandsuthyrning.

Om en bostad hyrs ut möblerad kan en summa läggas till hyran för möblerna. För att räknas som möblerad ska bostaden vara tillräckligt möblerad för att det ska gå att bo där utan att hyresgästen tvingas ta dit egna möbler.

En skälig summa att lägga till för möbler är cirka 10 – 15 % av hyran

.

Om uthyrning sker enligt hyreslagen gäller som huvudregel att om uthyraren kan säga upp hyresavtalet med en uppsägningstid om minst tre månader. Det är möjligt för parterna att avtala om att en längre uppsägningstid ska gälla vid uthyrarens uppsägning, men inte kortare.

Om hyresgästen vill säga upp avtalet gäller enligt hyreslagen att hyresgästen kan säga upp hyresavtalet med som längst tre månaders uppsägningstid. Det är möjligt för parterna att avtala om att hyresgästen ska ha rätt att säga upp avtalet med en kortare uppsägningstid, men inte med längre uppsägningstid än tre månader.

Avtal som ingåtts för bestämd tid upphör automatiskt att gälla vid hyrestidens utgång, om inte parterna avtalat om annat. Men om hyresförhållandet har varat mer än nio månader i följd måste avtalet alltid sägas upp för att upphöra att gälla och i sådana fall ska uppsägning ske med minst tre månaders uppsägningstid om det är uthyraren som säger upp avtalet medan det är möjligt att avtala om kortare uppsägningstid för hyresgästen.

Enligt hyreslagen får en hyresgäst besittningsskydd när hyresförhållandet har varat längre än två år i följd. Hyresgästen får dock som regel inte bo kvar om uthyraren själv ska flytta tillbaka till lägenheten. Besittningsskyddet gäller bara gentemot uthyraren, vilket innebär att den som hyr i andra hand aldrig får besittningsskydd gentemot fastighetsägaren.

Om man vet att uthyrningen kommer att pågå under längre tid än två år i följd, kan det vara lämpligt att redan från start avtala bort besittningsskyddet genom att uthyraren och hyresgästen i en särskild handling kommer överens om att hyresgästen inte ska ha något besittningsskydd. Oftast kräver hyresvärden redan från första uthyrningsdagen att denna bilaga ska skrivas så en rekommendation är att även skriva detta avtal som en bilaga till avtalet redan från start. (Separat bilaga som heter Avstående från besittningsskydd)

Om uthyrningen pågår mer än 4 år ska även avtal om att besittningsskyddet är frånsagt från andrahandshyresgästen godkännas av hyresnämnden

När uthyrnings v en hyreslägenhet sker gäller som huvudregel att uthyraren kan säga upp hyresavtalet med en uppsägningstid om minst tre månader. Det är möjligt för parterna att avtala om att en längre uppsägningstid ska gälla vid uthyrarens uppsägning, men inte kortare.

Om hyresgästen vill säga upp avtalet gäller enligt hyreslagen att hyresgästen kan säga upp hyresavtalet med som längst tre månaders uppsägningstid. Det är möjligt för parterna att avtala om att hyresgästen ska ha rätt att säga upp avtalet med en kortare uppsägningstid, men inte med längre uppsägningstid än tre månader.

Avtal som ingåtts för bestämd tid upphör automatiskt att gälla vid hyrestidens utgång, om inte parterna avtalat om annat. Men om hyresförhållandet har varat mer än nio månader i följd måste avtalet alltid sägas upp för att upphöra att gälla och i sådana fall ska uppsägning ske med minst tre månaders uppsägningstid om det är uthyraren som säger upp avtalet medan det är möjligt att avtala om kortare uppsägningstid för hyresgästen.

Det är alltid förstahandshyresgästen som är ytterst ansvarig för att lägenheten sköts, att den som bor i lägenheter sköter sig och att hyran betalas i tid. Det betyder att om en andrahandshyresgäst inte sköter sitt åtagande som hyresgäst är det förstahandshyresgästens ansvar gentemot fastighetsägaren om något missköts. Alltså är alltid den som hyr ut sin lägenhet fullt ansvarig för dem som bor och hyr

Viktigt som uthyrare (förtshandshyresgäst) är alltså att känna till sin hyresgäst väl. Att begära kreditupplysningar, arbetsgivarintyg och referenser är därför en självklarhet som uthyrare.

Privatuthyrningslagen gäller när någon upplåter en bostad för annat än fritidsändamål. Det ska handla om en bostad som uthyraren äger direkt eller indirekt, till exempel en villa, en ägarlägenhet eller en bostadsrätt.

Privatuthyrningslagen gäller även när en del av bostaden hyrs ut, till exempel ett möblerat eller omöblerat rum.

Privatuthyrningslagen gäller inte när:

• en hyresrätt hyrs ut i andra hand
• syftet med uthyrningen är att hyresgästen ska använda lägenheten för fritidsändamål
• uthyrningen sker i näringsverksamhet
• hyresavtalet har ingåtts före den 1 februari 2013.

Om någon hyr ut två lägenheter gäller privatuthyrningslagen bara för den första uthyrningen. Den som hyr ut mer än två lägenheter anses normalt bedriva uthyrning i näringsverksamhet och lagen om uthyrning av egen bostad gäller då inte för någon av upplåtelserna.

Vid uthyrning enligt privatuthyrningslagen får uthyraren ta ut en kostnadsbaserad hyra. Den kostnadsbaserade hyran ska inte vara påtagligt större än summan av kapitalkostnaden och driftskostnaden för bostaden.

Kapitalkostnaden beräknas som en skälig årlig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde. Avkastningsräntan är normalt sett skälig om den ligger ett par procent över Riksbankens referensränta. Räntan är inte kopplad till uthyrarens faktiska kostnader utan är en uppskattad kostnad efter bostadens marknadsvärde och alltså inte på det kapital man har bundet. Alltså saknar det betydelse om den som hyr ut bostaden har lånat pengar för att köpa bostaden.

Med driftskostnader menas kostnader som uthyraren har för att inneha bostaden i det skick den hyrs ut. Sådana kostnader kan t.ex. vara avgift till bostadsrättsförening och kostnader för el och bredband. Om boendet hyrs ut möblerat kan ersättning för möbelslitage också tas ut.

Till skillnad från kapitalkostnaden som beräknas enligt en schablon är driftskostnadsdelen kopplad till uthyrarens faktiska kostnader.

Enligt privatuthyrningslagen får hyresgästen inte något besittningsskydd. Något avtal om avstående från besittningsskydd behövs alltså inte vid sådan uthyrning.

Det är alltid bostadsrätts innehavaren som är ytterst ansvarig för att lägenheten sköts och att den som bor i lägenheter sköter sig och att hyran betalas i tid. Det betyder att om en andrahandshyresgäst inte sköter sitt åtagande som hyresgäst är det bostadsrätts innehavaren som ansvar gentemot bostadsrättsföreningen om något missköts. Det innebär att det alltid är den som hyr ut sin lägenhet som är fullt ansvarig för dem som bor och hyr.

Viktigt som uthyrare (lägenhetsinnehavare) är med andra ord att känna till sin hyresgäst väl. Att begära kreditupplysningar, arbetsgivarintyg och referenser är därför alltid en självklarhet som uthyrare.

Vid uthyrning av rum finns det i praktiken två hyreslagar att ta ställning till. Dels är det hyreslagen som gäller för dig som hyr ut rum i hyreslägenhet och dels är det privatuthyrninslagen som gäller för dig som hyr ut rum i bostad du äger eller som andelsägare i bostadsrätt.

Att hyra ut enbart ett rum eller del av lägenhet innebär att man hyr ut enligt ”privatuthyrningslagen” och innebär att hyresgästen inte kan få någon besittningsrätt

Här gäller i praktiken två olika hyreslagar beroende på i vilken typ av bostad du hyr ut rum.

Hyreslagen

Hyr du ut rum i en hyreslägenhet så gäller hyreslagen vilket innebär att ett löpande avtal kan sägas upp ömsesidigt med 3 månaders varsel.

Vid uthyrning av fritidshus finns det i praktiken två hyreslagar att ta ställning till. Dels är det hyreslagen som gäller för dig som hyr ut i syftet som fritidsändamål och dels är det privatuthyrninslagen som gäller för dig som hyr ut fritidshus som anses som boende.

När man hyr ut sitt fritidshus för fritidsändamål är det hyreslagen som gäller. Besittningsskydd får någon som hyr ett boende för fritidsändamål efter 9 månader. Ni kan dock avtala bort besittningsskydd i en särskild handling ”Överenskommelse om avstående från besittningsskydd”. Hyresavtal som ingås på bestämt tid och inte är längre än 9 månader upphör att gälla vid hyrestidens utgång. Om en hyresgäst har besittningsskydd eller inte beror alltså på om uthyrningen gäller ett fritidshus för fritidsändamål eller inte. Det är alltså syftet som avgör och styr vilken lag som gäller. Om du är osäker är det bra att upprätta bilagan om avstående från besittningsskydd.

Här gäller i praktiken två olika hyreslagar beroende på i vilken typ av bostad du hyr ut rum.

Hyreslagen

Hyr du ut rum i en hyreslägenhet så gäller hyreslagen vilket innebär att ett löpande avtal kan sägas upp ömsesidigt med 3 månaders varsel.

Tänk på att besiktiga och dokumentera din bostad innan du hyr ut. Gör ett besiktningsunderlag och dokumentera rum för rum. Beskriv varje rum och anteckna eventuella skador och komplettera med bilder. Tänk på att beskriva eventuella sådant som eventuellt antal hål i väggar, om det är tapet eller målat. Finns det eventuella skador på golv, när senast var det eventuellt renoverat, hur gamalt är ytskiktet.  Bra att skriva att varje del man besiktigar är utan anmärkning om så är fallet. Låt sedan hyresgästen signera dokumenten för att denna har godkänt besiktningen.

När sedan hyresgästen flyttar från bostaden är det du som hyresvärd som ytterst måste hålla i bevisbördan för att du ska kunna styrka någon ersättning.

Skriv även i besiktningen att städning enligt normen för ”flyttstädning” är godkänd vid överlämning till hyresgäst

Om du hyr ut din bostad med möbler eller andra tillbehör, glöm då inte att upprätta en inventarieförteckning. Allt som inte är antecknat har du vid återlämning svårt att bevisa fanns i din bostad vid uthyrning. Viktigt att ni båda signerar dokumentet. Finns i butiken som bilaga

Viktigt är att du behåller din egen bostadsförsäkring som uthyrare. i den ska även ingå dina eventuella inventarier som du hyr ut. Viktigt är också att även hyresgästen tecknar en egen hemförsäkring.